政府近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅改革2.0」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。然而隨著新的「囤房特別稅」的政策,是否能脫離現行房屋稅框架,針對多屋持有者透過高稅率激勵出租或出售,實現居住正義的目標?文章將討論台灣囤房稅改革至今,從政策目的、制度設計、現行困境與對建商的影響切入討論。
近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅改革2.0」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。

囤房稅改革懶人包:房屋稅差別稅率2.0對一般民眾與建商的影響

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政府近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅改革2.0」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。然而隨著新的「囤房特別稅」的政策,是否能脫離現行房屋稅框架,針對多屋持有者透過高稅率激勵出租或出售,實現居住正義的目標?文章將討論台灣囤房稅改革至今,從政策目的、制度設計、現行困境與對建商的影響切入討論。

政府近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅2.0改革」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。然而隨著新的「囤房特別稅」的政策,是否能脫離現行房屋稅框架,針對多屋持有者透過高稅率激勵出租或出售,實現居住正義的目標?

現實問題:囤房空屋多,房價租金高

「房價房租飆漲,居住負擔加劇,大量住宅空置,多屋家戶持有更多房產」是台灣房市現況,房價上漲與持有不均的問題問題長期困擾著台灣社會,為實現居住正義,政府針對俗稱囤房稅進行改革。然而過去數年政府在這方面的努力未見明顯成效,引發人民對於政策改革的質疑。

過去政府對囤房稅改革持反對態度,而面對居住負擔加大、房價租金上漲的現實,政府的態度發生轉變。但現行的稅制和差別稅率設計難以達到政策目標,導致政策效果不彰。例如:現行的稅基計算方式偏低,稍微調高稅率無法引起房東改變使用狀態的動力。而地方政府的自治權使得差別稅率設計存在困難,有些地方政府可能抵制改革,同時中央政府的改革推動也受到地方政府的抵制,導致政策改革陷入僵局。

政府近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅改革2.0」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。然而隨著新的「囤房特別稅」的政策,是否能脫離現行房屋稅框架,針對多屋持有者透過高稅率激勵出租或出售,實現居住正義的目標?文章將討論台灣囤房稅改革至今,從政策目的、制度設計、現行困境與對建商的影響切入討論。

觀察數據

房價和租金的快速上升也使居民的居住壓力變得更大。在過去的幾年中,房價指數上漲了45.35%,房租則上漲了28.83%。

台灣目前約有922.8萬戶住宅,其中約117.5萬戶為空置住宅。這些空置住宅並非僅限於偏遠地區,許多位於都會區域,如中壢區、新竹市和桃園區。此外新建住宅中,多數屬於非自住(多屋)家戶持有,進一步加劇了囤房問題。

另根據內政部統計,全國有約60萬戶非自住住家用房屋。約有6萬戶潛在空置或低度使用的房屋可以釋放到租賃市場。以一個現值為100萬新台幣的住家用房屋為例,根據2.0方案,如果出租並申報租賃所得達到租金標準,最高稅率為2.4%。這相比於現行最高稅率3.6%或2.0方案最高稅率4.8%,至少可以減輕1.2萬新台幣至2.4萬新台幣的負擔。

過去政府的囤房稅方案

過去幾年,政府其實多次推出囤房稅相關改革,然而效果甚微:

  • 稅基和稅率的制約: 現行房屋稅制的稅基和稅率設計不足以引導房地產市場的改變。即使調升稅率,由於稅基評定普遍偏低,改變有限。
  • 地方政府抗拒與技術手段: 地方政府對差別稅率的設定存在抗拒,且可以透過技術手段抵制或限制改革的實施,導致推動困難。
  • 政策回調風險: 由於政府間的互相指責和爭議,可能導致政策回調,甚至失去改革的勢頭。

綜觀這些政策,仍未能徹底解決空屋問題,而且可能間接引起更多新的狀況,例如:租金轉嫁給租客、逃稅行為加劇等。

在2019年,民間團體提出「應課徵空屋稅」的建議,並且在2020年提出了「第三戶房產開始強制課徵囤房稅」的提案,受到了廣泛支持,一改過去政府對「囤房稅保持反對,認為現行稅制已足夠應對囤房問題」的態度。

房屋稅改革2.0:解析新的囤房稅政策

為解決現行困境,政府頒布「房屋稅差別稅率2.0方案」,俗稱「囤房特別稅 2.0」的改革方案。這種特別稅制度與現行房屋稅框架脫離,藉由改變稅基設計和稅率設計,引導多屋持有者改變使用狀態,藉此有效改變住宅的使用狀態,實現市場正常化。

具體來說,中央政府立法開徵「囤房特別稅」,對持有3戶以上房屋的多屋持有者徵收。

這一修正的重點在於將目前針對「非自住住宅」(第四戶以上)的房屋稅率區間,從「1.5%~3.6%」提高至「2%~4.8%」。稅賦計算方面,建議採用該房產當年房屋稅與地價稅的總值為稅基,並隨實施年期,以一定百分比遞增,同時為避免租金轉嫁和民意反彈,配套施行多屋持有者出則免徵稅賦的政策。

過去地方政府有選擇是否設定差別稅率的權限,而在全國22個縣市中,僅有10個縣市實行差別稅率。新版政策將要求所有地方政府「必須」設定差別稅率。考慮到地域差異,建議將人口較少的偏遠鄉鎮列為例外,免除其房屋計入囤房數,以避免「誤傷無辜」。同時,可設定「落日時程」,引導空屋合理運用,並將稅收用於社會住宅建設,實現取之於民、用之於民的理念。

財政部還特別強調,2.0方案保留了公益出租人和社會住宅優惠稅率1.2%。這意味著,房屋所有人如果將其房屋用於社會住宅或公益出租,將享受更低的稅賦,進一步鼓勵他們參與這些社會有益的計劃。

  • 多屋重稅:持有多於3戶房屋的家戶課以囤房特別稅,稅賦隨著持有的房屋數量遞增,達到鼓勵出售或出租的效果。
  • 出租免徵:對出租並申報所得的房屋免徵囤房特別稅,鼓勵房東提供租賃住房,減少租金轉嫁和租屋黑市問題。
  • 偏鄉免計:針對偏遠鄉鎮,可免除囤房特別稅,以避免誤傷無辜的情況。
政府近期公布的「房屋稅差別稅率2.0方案」被冠以「囤房稅改革2.0」之名,顯示台灣依然面臨嚴重的囤房和空屋問題。然而隨著新的「囤房特別稅」的政策,是否能脫離現行房屋稅框架,針對多屋持有者透過高稅率激勵出租或出售,實現居住正義的目標?文章將討論台灣囤房稅改革至今,從政策目的、制度設計、現行困境與對建商的影響切入討論。

舉例:房屋所有人將住家用房屋提供給租賃市場,並申報租賃所得達到租金標準,則可以享受較低的1.5%至2.4%的稅率。

相較於2.0方案一般非自住房屋適用的2.0%至4.8%的稅率,這不僅最低稅率少了0.5%,最高稅率更少了2.4%。

運用稅率差距,鼓勵房屋所有人將空置或低度使用的房屋釋放到租賃市場,提供更多出租選擇。

房屋稅差別稅率2.0對建商的影響

根據2.0方案,對於建商持有待銷售房屋不超過2年的情況,法定稅率調整為2%~3.6%。對於持有超過2年的餘屋,則適用一般非自住住家用房屋的稅率範圍,為2%~4.8%。

另外建商還被給予2年的合理銷售期限,滿足建商興建房屋有助於增加房屋市場供應,但同時民眾針對購屋時需考慮多種因素例如:生活機能、通勤時間等,都會使民眾決定購屋的時程延長,減緩建商的稅賦壓力。若超過該期限仍未售出的房屋被視為餘屋,將適用較高的一般非自住住家用房屋稅率,為2% – 4.8%(上、下限稅率較現行各調高1/3),藉以接軌實務。

房屋稅差別稅率2.0方案 圖解懶人包

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