一屋二賣，房子算誰的？法律專家怎麼看

近年來台灣各地房價飛漲，帶動房市交易熱絡，因此買賣房屋所產生的糾紛也屢見不鮮，其中有一種房屋交易糾紛最令買方錯愕，也是買方必須僅剩防範的交易糾紛，就是一屋二賣。

在買房時，一般民眾普遍認為簽訂了房屋買賣契約，有白紙黑字的契約做保證就能放心，就能夠順利完成產權移轉及交屋，不料最後卻發現一場空，房子最終不能移轉過戶到自己名下，這種狀況很可能就是遇到了所謂的「一屋二賣」。什麼是一屋二賣？其法律關係為何？以及如何提前預防一屋二賣的狀況？事後該如何救濟？民眾如果有相關的法律概念，就能在買屋時，避開被賣方一屋二賣的陷阱。 

一屋二賣是什麼？一屋二賣的法律關係為何？ 

所謂的一屋二賣就是賣方把同一棟房子分別與兩個買家簽訂買賣契約。

雖然是一屋二賣，但法律上這兩份買賣契約都是同樣有效的，彼此並沒有優先順序，而是各自獨立有效且不分先後順序的兩份契約。也就是說前手買家不能因為簽約在先，就要求賣家必須移轉房屋所有權給自己，而不能移轉所有權給後手買家。先取得房子所有權移轉登記的買家才是真正取得房子的買家，至於另一個未能取得房子所有權移轉登記的買家，只能對賣家主張債務不履行的違約責任，並不能主張房子的所有權。 

如果遇到一屋二賣，該如何自我救濟？ 

至於未能取得房子所有權移轉登記的買家，除了可以依據房屋買賣契約條款對賣家主張契約責任以外，如果契約條款沒有約定或約定不明，還可以依據民法，對賣家主張買賣契約債務不履行，依民法第226條第1項請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害與所失利益。還可以同時依照民法第256條解除契約並請求返還已給付的金額。 

防止一屋二賣的預防措施：預告登記

另外防範一屋二賣的預防措施-預告登記，預告登記簡單來說就是：防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的一種登記。

舉例來說，A的房子做預告登記給B，意義上就是A的房子將來準備要過戶給B的，那麼此時A就不能再將房子過戶給別人、或者拿去做抵押設定等將來可能會侵害到B的權利。從結果來說，當A的房子做了預告登記後，在沒有取得預告登記請求權人B同意之前，是不能夠拿房子去抵押或移轉給別人，碰到有預告登記地政事務所對於這類的任何處分都會予以駁回。 

一屋二賣，需要負的法律責任為何？ 

賣方一屋二賣除了需負民事的損害賠償責任，也可能涉及刑事責任。

實務上，常見的一屋二賣損害賠償的內容包含有違約金、與購買房屋相關的成本、房屋價差的損失等。另外，一屋二賣除了涉及民事上解除契約及損害賠償，視情節的輕重，亦有可能涉及到刑法上的詐欺，構成詐欺罪。因此賣方切勿罔顧交易的誠信，以一屋二賣投機取巧的方式謀取不正當的利益，最終將得不償失。 

結論

最後買賣房屋不僅涉及龐大金額，若產生糾紛，更有可能進入民事甚至是刑事訴訟程序，若是想要預防一屋二賣情形，建議民眾在簽訂買賣契約前，應先尋求律師、代書或相關專業人士的協助，幫助您在複雜的契約及交易過程中保障自己的權益！