租客權益,法務專家教你了解什麼是買賣不破租賃?五點買賣不破租賃原則與其例外
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租客權益,法務專家教你了解什麼是買賣不破租賃?五點買賣不破租賃原則與其例外,全台300萬的租客們注意了!千萬別讓自己的租屋權益受損,當您遇到房東突然把房屋賣掉,房東換人當的時候,如何維護自己的權益,避免新房東將自己趕出去,是每一位租客必需知悉的法律常識,買賣不破租賃有五點要件與例外,趕快來了解
Bruce Chiu
安睿宏觀證券投資顧問 法務遵循
房東賣房子,可以任意叫租客搬出去嗎?
全台300萬的租客們注意了!千萬別讓自己的租屋權益受損!您知道什麼是「買賣不破租賃」嗎?當您遇到房東突然把房屋賣掉,房東換人當的時候,如何維護自己的權益,避免新房東將自己趕出去,是每一位租客必需知悉的法律常識。
買賣不破租賃是什麼?
首先,買賣不破租賃的簡單概念就是「房東的房屋買賣行為,不影響租客的租屋權益」。也就是說,當租客與房東簽訂租約後,若是在租約期間內,房東將房子賣給第三人,這時原本租客與房東簽署的租約對買房的新屋主依然有效,新屋主必須概括承受原租約的權益義務,直到租約期滿為止。
換句話說,租客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,租客的房東自動更改為新屋主。
依照民法第425條規定:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
以上是民法的相關條文內容,我們再舉例說明,當原本的房東 A 把房子賣給 B ,B 之後可能又賣給 C,不管房屋被轉賣幾次,原本租客跟房東A簽署的租賃契約一樣都是持續有效的,直到租約期滿。租賃契約的條文跟內容,只要是合法的,並且沒有超過原本的租約期間,不管是後來的B 或C..等新屋主 ,都必續繼續履行原租約的權利義務。
買賣不破租賃成的五點原則與例外
買賣不破租賃的成立,還是有一些前提要件需要別留意,有以下幾點:
- 房東必須是房屋本身的所有權人,所以如果是跟二房東承租,就沒辦法受到 這個保護。
2.租賃契約必須是在有效期限內。
3.租賃契約長度在「 1 年內」的口頭或書面租約(不需經公證)。
4.租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約(不需經公證)。
5.租賃契約長度在「 5 年以上」的定期租約或不定期租約-租約無明確到期日(必需經公證)。
買賣不破租賃原本的用意是用來保護相對弱勢的租客,但為了避免假租賃的情形發生,並維持一定的法律公平合理性,法律也須對新屋主提供基本的權益保障,所以並非所有的租賃契約一律適用買賣不破租賃的規定。
請特別留意上述的第5點,當您的租賃契約長度是在5年以上或是不定期租約、租約無明確到期日,只要是沒有先經過公證程序,就不可以主張買賣不破租賃,也就是房東賣掉房子後,新屋主可以要求房客搬走,而不需要繼續遵守原租約。
結論
關於租屋的法律規範當然不只上面所述,相關規範真的還不少,相關條文可能散落在許多不同法律、條例之中,所以一般人要自己完全搞懂真的不容易。在此建議關於租屋權利與義務的糾紛,能跟房東心平氣和坐下來好好談當然是最好,凡事以和為貴,希望雙方都能夠好聚好散。
但雙方如果無法取得共識再繼續談下去,這時您可以尋求第三方專業機構的協助,例如到直轄市或縣市政府申請調處、消費者保護協會等,協助您調解糾紛、解決爭議。最後就算調解不成,您還是可以到法院提出訴訟來為您爭取權益,讓公權力來為您伸張正義。
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