把房子登記在別人名下的借名登記有何風險？

我們都知道把房子登記在誰的名字之下，誰就擁有該棟房子的所有權，相信這是大家都很知道的基本法律常識，但有時候在某些特殊的情況之下，有些人會選擇將房子登記在別人的名下，也就是所謂的「借名登記」。很奇怪吧，竟然會有人願意把自己的房子登記在別人名下，難道不怕將來房子要不回來嗎? 

什麼是借名登記？

其實「借名登記」在台灣並不罕見，也算是一種台灣的特色，關於「借名登記」簡單來說，就是甲出錢買房子，把房子登記在乙的名下，甲其實才是房子的真正所有權人，而乙只是登記的人頭而已。不過為什麼會有人要把房子登記在別人的名下呢？這其中當然是有原因的，否則誰願意冒這麼大風險呢。 

借明登記，是否合法？

在探討「借名登記」的風險之前，我們要先探討這樣的法律行為是否合法？ 現今司法實務上，普遍認為「借名登記」是一種契約關係 ，並且會以一般契約原則判斷該契約是否有效。

所以「借名登記」不論是口頭約定或書面契約，在法律上都是成立的，只要不違反「強制、禁止規定或公序良俗」的情況下，「借名登記」的法律行為都是有效的。

但相反的，如果「借名登記」是為了規避購買資格的限制、躲避債務強制執行、或是躲避稅賦等，就會違反法律的強制規定或善良風俗，這樣的「借名登記」就是違法且無效的，所以建議大家不要輕易嘗試這樣的行為，以免觸法而得不償失。 

什麼樣的情境會選擇借名登記，借名登記的優點

近年來臺灣房地產高漲，許多人很喜歡揪團投資房地產，如果投資的房地產都平均登記在各團員的名下，這樣房子就變成共有的持份狀態，這類型的房子通常不容易取得良好的銀行貸款條件，在這樣的情況下，團員們通常會找一個銀行債信比較好的人來作為代表，成為房地產的登記名義人，以便向銀行取得更低的利率或更高的貸款成數，以降低投資成本。

除此之外，有些人則是為了隱藏資產、節稅、規避法令限制、或是逃避法院強制執行等因素，而選擇把房子登記在別人名下，這樣的行為就必須考量法律的風險。 

借名登記的缺點：高風險

從上面列舉的各種情況可知「借名登記」確實有許多的好處，但在壞處方面，除了前面所提的合法性問題，同時也隱藏一個很高的風險，就是房子可能因為登記名義人的翻臉不認帳而要不回來，這種情形在台灣發生的機率不算低，在法院的判例中可說是屢見不鮮，台灣社會發生借名登記的關係多半是來自於自己的親朋好友，彼此之間具有一定的血緣或是信任關係，但血緣與信任關係經常敵不過人性的貪婪，所以才造成借名登記的糾紛情節，經常在台灣的社會上演。以下我們就列舉幾個曾經發生的真實案例。 

借名登記實際案例1.父子借名登記

有位父親原本打算把一棟房子留給大女兒，因為某種因素暫時先將房子借名登記在大兒子名下，結果父親過世後，大兒子不承認有借名登記的關係，聲稱房子是父親生前贈與給他的財產，導致大女兒本來該有的房子，就不明不白地被大兒子拿走了。 

借名登記實際案例2.揪團投資借名登記

一群投資客組團集資投資房地產，將集資購買的房地產借名登記在投資人甲的名下，結果投資人甲過世後，投資人甲的兒子發現父親名下多了一棟房子，在利益薰心的前提下，房子就被甲的繼承人瓜分掉了。 

借名登記實際例3：節稅借名登記 

原本是親戚關係的甲、乙兩人，因為甲名下有多處不動產，為了節稅的因素，所以商量由乙登記甲位於台北市一棟不動產的所有權人，沒想到乙有一天因為在外積欠高額負債，向甲借錢周轉卻遭到拒絕，一怒之下對甲否認有借名登記關係，聲稱該不動產是甲贈與給乙，而把該不動產占為己有。 

碰到否認借名登記的狀況怎麼辦？三個證據取回房產

從上面的案例中，我們不難發現借名登記確實存在很高的風險，如果碰上被否認借名登記，要不回來原本屬於自己的房產該怎麼辦呢？

首先我們先了解相關的法律規定，依據土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」所以要推翻土地登記的效力，讓法院相信不動產確實存在著借名登記的法律關係，不動產的真實所有權人是需要負舉證責任，不是口頭說說就可以算數的，必須拿出實際且有利的證據，如果無法拿出有利的證據，借名登記敗訴機率是相當高的。

那麼該如何提供有利的證據，以取得法院的勝訴的判決呢？以下提供三項有利的證據做為參考： 

1：借名登記契約 

這是直接且最有效的借名登記證據，但實務上往往會因為親友的關係不好意思、或不知道如何寫契約的內容，因此通常不會有簽屬所謂的借名登記契約，導致最後需要對簿公堂的時候而無法提出證明。 

2：借名登記資金流向 

借名登記就是由真正的所有權人出資購買不動產或繳交相關的貸款，而借名登記的人頭一般來說不會有任何的出資行為，所以如果能在法院舉證不動產的相關出資證明及金流，或是不動產相關稅賦的繳納等，都是有利的證據以證明借名登記的關係。 

3：借名登記不動產的使用收益 

在借名登記關係中，因為借名登記人只是人頭，並非是真正的所有權人，所以對於房屋的使用收益，例如實際居住或收取租金等，一般都是由真正所有權人在居住使用或收取租金，若能提出房屋相關的居住使用或收租證明，也算是一項有利的證據。 

除了以上3種有利的證據之外，當然還可提供其他相關證明，例如相關人證或持有不動產所有權狀等，都可以當作輔助證據以強化證明。但說實在的，真正直接且有效的證據是借名登記契約，其他的證據只能算是一種輔助證據，不一定會被法院認可或採納，這一切還是要回歸個案的實際狀況及證據力的強弱而影響法院的判決。 

借名登記所涉及法律問題不容輕忽，除了涉及契約的合法性之外，還涉及將來可能衍生的相關法律問題，所以想要利用借名登記來處理問題時，先尋求專業的律師或不動產顧問的協助是非常重要的，以他們的專業意見和指導來協助您更好地應對各種借名登記所衍生的相關法律問題，借助他們的專業知識和經驗，也可以更好地保護自身的權益，降低風險以避免不必要的損失。