什麼是公同共有？

對於大部分的人來說，會碰到公同共有不動產的狀況，幾乎都是來自於繼承遺產，在探討公同共有的遺產（不動產）該如何處理之前，首先必須了解什麼是公同共有？

公同共有是指數人基於法律規定、習慣或法律行為，形成共同關係，共同擁有一項財產，且不具體劃分各自的持分比例。

簡單來說，就是大家一起擁有，沒有誰占多少比例的概念，與分別共有不同之處在於公同共有沒有明確的持分比例，所有共有人共同擁有全部的財產。公同共有可說是一種特殊的共有形式，強調大家共同擁有，沒有持分比例的概念，且所有共有人對財產的處分、使用、管理都需共同決定，無法單獨一人決定或處理，以保障共有人的權益。 

公同共有的遺產（不動產）可以賣出嗎？有什麼出賣條件 

當繼承發生的當下，也就是自被繼承人死亡開始，所有的法定繼承人就會自動以公同共有的方式繼承被繼承人的遺產，後續所有繼承人則可以繼續維持以公同共有的形式維持產權，也可以隨時協議分割遺產，以分別共有的方式共有產權。

倘若是繼續以公同共有的形式維持產權，依民法第828條第3項規定「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」。

簡單來說，想要賣出或處分公同共有物，「原則上」必須要所有共有人的同意，不過凡有原則就代表必有例外，當公同共有物為土地或建築物時，
依照土地法第34-1規定，達成以下任一條件即可處分，並不需要全體共有人同意，仍可以出賣：1.經一半以上之共有人同意，且同意處分人所擁有之(潛在)應有部分達1/2以上
2.只要同意人所擁有之(潛在)應有部分達2/3以上，則同意人數可以不計。

需注意的是，公同共有本身並沒有應有部分，只有「潛在應有部分」，而潛在應有部分的範圍則要依據共有關係及其形成的原因來計算，若以繼承來說，其潛在應有部分就是各繼承人的法定應繼分。 

公同共有的遺產（不動產）可以設定抵押權或申請貸款嗎？ 

答案是可以的，原則上只要全體共有人同意，是可以向金融機構申請貸款或抵押權設定，不過實務上一般常規的金融機構，例如銀行、農漁會、信用合作社等，在考量公同共有不動產的產權複雜性，通常是不願意對公同共有關係的不動產進行放款。

或許有些民間貸款機構可以接受公同共有不動產的放款，但此類貸款可能利率較高，陷阱也較多，務必僅剩評估風險，不建議大家嘗試。 

公同共有的遺產（不動產）可以贈與他人嗎？ 

答案也是肯定的，但若要為公同共有的遺產（不動產）贈與他人，則必須要全體共有人同意才可以，並沒有像前面出賣公同共有遺產（不動產）所提到的例外情形，也就是沒有土地法34-1的例外適用情形。 

公同共有的遺產（不動產）不論在處分、設定負擔或贈與，由於是基於公同共有的關係而使得公同共有人(繼承人)不易為後續的處裡，最好的處理方式就是先將公同共有的關係結束，把公同共有關係變更為分別共有或單獨所有，也就是透過所有繼承人的同意，將不動產進行協議分割，如此各繼承人就可以自由處分自己持分的不動產。

當然，如果各繼承人無法達成協議分割，也可由政府機關成立的「不動產糾紛調處委員會」協助調處，若仍難以調處達成協議，最後還是可以請求法院判決分割，法院會斟酌各繼承人之間的利害關係、共有物的使用情形、共有物的性質及價值等等，做出符合公平、經濟原則的分割方法，但判決結果就不一定讓所有繼承人滿意。

總結

最後總結，公同共有遺產（不動產）的處理，應優先考慮繼承人之間的協議，其次是透過調處尋求共識，最後才是訴諸法律途徑。透過分割，讓繼承人取得更明確的所有權，有利於日後的財產管理和處分，同時也能避免不必要的紛爭。