Water Lin

安睿宏觀證券投資顧問 規劃諮詢部經理

資產傳承情境：不動產贈與誤觸房地合一稅

陳董經營事業有成，多年來累積了不少財富，近年因年紀漸長，心想應該趁早將財產慢慢移轉給子女，免得百年以後子女可能要繳很多的遺產稅。 

陳董名下有一筆不動產位於台北市的蛋黃區，當初在民國100年以1億元的價格買入，現在市價已上漲一倍。他在110年的時候，用贈與的方式移轉到兒子名下，繳了約700萬的贈與稅。 

後來發現兒子越來越揮霍，完全不懂得珍惜，他擔心兒子會偷偷的把這筆不動產賣掉，所以他在112年時要求兒子將不動產再移轉回到他的名下，又繳了一筆贈與稅，來回二次總共繳了約1,400萬的贈與稅給國庫。 

由於他們都沒有打算在台北定居，陳董想說已經賺了一倍的價差了，不如把它賣了，先轉成現金後再做打算，不過當他聽到委託的仲介公司說，如果現在出售的話，房地合一稅可能高達6,500萬元以上，讓陳董聽了嚇一跳，如果加上前二次繳出去的贈與稅，總共要繳大約8,000萬元的稅金，原來賺的都沒了，不禁要問為什麼會這樣呢？ 

房地合一稅舊制與新制的巨大差異

陳董在100年買入的不動產，是在房地合一稅實施之前就持有的，如果中間都沒有移轉過，即便是在房地合一稅實施後出售，仍然可以適用不動產交易舊制課稅，也就是土地課徵土地增值稅，房屋課徵財產交易所得稅，這二項稅額的計算基礎是土地公告現值及房屋評定現值，與市價有一大段的差距。 

但是經過父贈與子，子再贈與父的移轉過程，雖然最後又回到陳董名下，不過不動產交易適用稅制已經從舊制變成房地合一稅新制了，陳董的取得成本從原來買價1億，變成贈與價值5,000萬，成本一下降低了5,000萬，相當於所得額提高了5,000萬；而且取得的時間從100年往後推到112年，持有期間縮短了12年，只剩2年，適用的稅率拉高到45%，就算一樣用市價2億元出售，原本只要繳幾百萬到千萬的稅額，幾經轉折後稅額暴增10倍以上。

陳董的資產傳承犯了什麼錯？

主要是因為經過陳董的胡亂操作，把不動產移轉相對有利的課稅條件變成不利，才會平白多繳很多的稅額： 

1. 從舊制變新制 
2. 取得成本變低 
3. 持有期間縮短 
4. 適用短期高稅率 

有規劃的資產傳承：用信託來管理資產傳承的控制權

事實上，如果陳董一開始什麼事情都不做，把這筆不動產留待百年後子女以繼承方式移轉，雖然需要繳納遺產稅，但在計算遺產總額時，是用低於市價的土地公告現值及房屋評定價值計算，遺產稅率最高只有20%，相較於房地合一稅率最高45%來說，還是低很多的，而且子女繼承後如若不想住而出售，仍可適用舊制計算稅額。 

即便是當時用贈與的，如果陳董擔心子女揮霍守不住財產的話，可以在贈與時簽訂贈與契約，未來子女若違反條件可以撤銷贈與，不必再反贈與回來。又或者利用信託機制來保有贈與出去財產的控制權，這些都是可以依照陳董的想法去設計的傳承方法。 

理財規劃顧問給資產傳承者的建議

自從房地合一稅實施以後，手中持有不動產的人，如有傳承移轉的需求，一定要先經過二代或三代的運用評估，才不會造成未來可能需要繳納高額稅負的情形，包括傳承後的用途、控制權的掌握、公平問題、子女品格問題及稅負的考量等…，切莫一時衝動，跟錢過不去。

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