來回贈與不動產,誤觸房地合一稅
資產傳承案例分享:來回贈與不動產,誤觸房地合一稅

資產傳承案例分享:來回贈與不動產,誤觸房地合一稅

你會從這篇文章得到什麼?

陳董將台北市蛋黃區的不動產贈與給兒子,後擔心兒子揮霍再次反贈給自己,面臨雙方共計2,700萬的贈與稅。準備出售該不動產時,陳董驚覺需繳納約1億元的房地合一稅,總稅金達1.4億元。這由于錯誤的資產操作,本應適用舊制的交易因贈與房屋而變成新制。適當的資產傳承應考量稅務影響,建議通過遺產繼承或信託以降低稅負並保有控制權。理財規劃顧問強調,在進行資產傳承尤其是贈與房屋時,需詳細評估避免高額房地合一稅和其他稅務負擔。

Water Lin

安睿宏觀證券投資顧問 規劃諮詢部經理

資產傳承情境:不動產贈與誤觸房地合一稅

陳董經營事業有成,多年來累積了不少財富,近年因年紀漸長,心想應該趁早將財產慢慢移轉給子女,免得百年以後子女可能要繳很多的遺產稅。 

陳董名下有一筆不動產位於台北市的蛋黃區,當初在民國101年以2億元的價格買入,現在市價已上漲一倍。他在108年的時候,用贈與的方式移轉到兒子名下,繳了約1,300萬的贈與稅。 

後來發現兒子越來越揮霍,完全不懂得珍惜,他擔心兒子會偷偷的把這筆不動產賣掉,所以他在110年時要求兒子將不動產再移轉回到他的名下,又繳了一筆贈與稅,來回二次總共繳了約2,700萬的贈與稅給國庫。 

由於他們都没有打算在台北定居,陳董想說已經賺了一倍的價差了,不如把它賣了,先轉成現金後再做打算,不過當他聽到委託的仲介公司說,如果現在出售的話,房地合一稅可能高達1億元以上,讓陳董聽了嚇一跳,如果加上前二次繳出去的贈與稅,總共要繳大約1.4億的稅金,原來賺的都没了,不禁要問為什麼會這樣呢? 

房地合一稅舊制與新制的巨大差異

陳董在101年買入的不動產,是在房地合一稅實施之前就持有的,如果中間都没有移轉過,即便是在房地合一稅實施後出售,仍然可以適用不動產交易舊制課稅,也就是土地課徵土地增值稅,房屋課徵財產交易所得稅,這二項稅額的計算基礎是土地公告現值及房屋評定現值,與市價有一大段的差距。 

但是經過父贈與子,子再贈與父的移轉過程,雖然最後又回到陳董名下,不過不動產交易適用稅制已經從舊制變成房地合一稅新制了,陳董的取得成本從原來買價2億,變成贈與價值7,000萬,成本一下降低了1.3億元,相當於所得額提高了1.3億;而且取得的時間從101年往後推到110年,持有期間縮短了10年,只剩3年,適用的稅率拉高到35%,就算一樣用市價4億元出售,原本只要繳幾百萬到千萬的稅額,幾經轉折後稅額暴增10倍以上。

陳董的資產傳承犯了什麼錯?

主要是因為經過陳董的胡亂操作,把不動產移轉相對有利的課稅條件變成不利,才會平白多繳很多的稅額: 

  1. 從舊制變新制 
  2. 取得成本變低 
  3. 持有期間縮短 
  4. 適用短期高稅率 

有規劃的資產傳承:用信託來管理資產傳承的控制權

事實上,如果陳董一開始什麼事情都不做,把這筆不動產留待百年後子女以繼承方式移轉,雖然需要繳納遺產稅,但在計算遺產總額時,是用低於市價的土地公告現值及房屋評定價值計算,遺產稅率最高只有20%,相較於房地合一稅率最高45%來說,還是低很多的,而且子女繼承後如若不想住而出售,仍可適用舊制計算稅額。 

即便是當時用贈與的,如果陳董擔心子女揮霍守不住財產的話,可以在贈與時簽訂贈與契約,未來子女若違反條件可以撤銷贈與,不必再反贈與回來。又或者利用信託機制來保有贈與出去財產的控制權,這些都是可以依照陳董的想法去設計的傳承方法。 

理財規劃顧問給資產傳承者的建議

自從房地合一稅實施以後,手中持有不動產的人,如有傳承移轉的需求,一定要先經過二代或三代的運用評估,才不會造成未來可能需要繳納高額稅負的情形,包括傳承後的用途、控制權的掌握、公平問題、子女品格問題及稅負的考量等…,切莫一時衝動,跟錢過不去。

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