稅務快訊:個人出售配偶贈與房地,如何計算持有期間及房地合一稅

稅務快訊:個人出售配偶贈與房地,如何計算持有期間及房地合一稅

個人出售配偶贈與的房屋土地,如配偶所贈之土地是在105年1月1日以後取得的房屋土地,應依房地合一稅2.0申報個人房屋土地交易所得稅。 

另依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定,類此房地出售時,應以配偶間第1次相互贈與前,配偶原始取得房屋土地的日期作為取得日,據以計算持有期間。 
 
如果配偶是向第三人購買取得者,可減除配偶購買成本作為取得成本,並且扣除配偶與個人在持有期間,取得改良及移轉該房地所支付的費用後計算所得額。 
 

如何計算持有期間及房地合一稅

持有期間:

  • 配偶是向他人購買取得的:以配偶原始取得房屋土地的日期作為取得日。 
  • 配偶是繼承取得的:以繼承開始日作為取得日。 

所得額:

減除取得成本:

  • 配偶是向他人購買取得的,可減除配偶的購買成本。 
  • 配偶是繼承取得的,可減除繼承時房屋土地的評定現值及公告土地現值。 

減除費用:

  • 可核實減除因取得、改良及移轉該房地所支付的費用。 
  • 若無法核實,可按成交價額的3%計算,但以300,000元為限。

實際案例說明

小安於105年1月5日以新臺幣(下同)4,000,000元買入房地,109年7月3日將該房地贈與其配偶小睿,小睿在111年7月25日以6,300,000元簽約出售,並於111年8月28日完成所有權移轉登記。 

小睿可依下列方式計算及繳納房地合一稅: 

持有期間是從小安取得房地的105年1月5日到配偶小睿出售的111年7月25日,持有超過5年未滿10年的20%稅率做計算。 

計算房屋土地交易所得額: 

出售金額: 6,300,000元
取得成本: 4,100,000元((購入成本4,000,000元及相關規費100,000元))
取得、改良、移轉費用: 189,000元
 
因取得、改良及移轉該房地而支付的費用:可核實減除,但因未提示移轉費用證明文件,按成交價額3%計算(6,300,000元×3%,最多以300,000元為限)可減除費用為189,000元。 

  • 6,300,000元(出售價額)- 4,100,000元(取得成本)- 189,000元(取得、改良、移轉所支付的費用,如未提示移轉費用證明文件,按成交額3%計算,最多以300,000元為限,計算方式為6,300,000元×3%)= 2,011,000元(所得額) 

計算應納稅額:

  • 2,011,000元(所得額)× 20%(持有5~10年適用稅率)= 402,200元(應納稅額) 

另外,小睿應於111年9月27日(完成所有權移轉登記日之次日起算30日內)申報繳納房地合一稅。 

部分原文出處

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