房地合一稅2.0，土地增值稅的計算方式 

根據所得稅法第24條之5，營利事業的房地交易所得計算方式如下： 

所得額 = 收入-（相關成本 + 費用 + 損失）
然而，土地增值稅的處理有特殊規定： 

1. 原則上，土地增值稅不能列為成本費用。 
2. 例外：只有超過”土地漲價總數額”部分的土地增值稅可以扣除。 

計算步驟： 

1. 先從交易所得中扣除「土地漲價總數額」
   （根據土地稅法第30條第1項計算）
2. 剩餘金額按房地合一稅規定課稅  

重要提醒：既然已扣除土地漲價總數額，就不能再將相應的土地增值稅列為成本費用。 
 

實際案例說明

甲公司在111年10月1日出售一筆土地,相關資訊如下： 

• 取得日期：108年1月10日（持有期間超過3年）
• 出售價款： 1,800萬元 
• 取得成本：1,400萬元 
• 土地漲價總數額：100萬元 
• 已繳納土地增值稅：40萬元 
• 支付佣金等費用：40萬元 

甲公司原始申報：  
交易所得 = 1,800萬 – 1,400萬 – 80萬（土增稅+佣金）-100萬（漲價總數額）= 220萬元 
 

稅務局調整： 

• 已扣除100萬土地漲價總數額,故40萬元土地增值稅不得再扣除 
• 調增交易所得40萬元 
• 補徵稅額：40萬 × 35%（2-5年持有稅率） = 14萬元 
• 依所得稅法第100條之2,額外加計利息 

結論

營利事業在計算房地交易所得時，需特別注意土地增值稅的處，避免重複扣除而被補稅。 

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