依據《所得稅法》第14條之8規定，個人出售105年1月1日後取得的房屋土地，若符合自住換屋條件，可申請退還全部或部分房地合一稅。 為了鼓勵民眾自住換屋，政府提供了這項稅務優惠，讓民眾在換屋時能減輕稅負。 

什麼是自住換屋退稅？ 

簡單來說，就是你在賣掉自住的房子後，又買了一間新的房子當自己的家，政府為了鼓勵大家換屋，可以退還給你因為賣房子所繳納的稅款。 

符合重購退稅

要申請自住換屋退稅，必須符合以下條件： 

• 持有期間： 賣掉的房屋和買的新房屋，都必須由是本人、配偶或未成年子女設有戶籍，且無出租、供營業或執行業務使用。 

• 居住事實： 必須有實際居住的事實，不僅是為了符合形式要件而將戶籍遷入就可以，國稅局會從水費、電費的使用情形查核居住事實。 
• 時間限制： 先買後賣或先賣後買的時間差不能超過兩年。 
• 用途限制： 買的新房子在五年內不得出租、做生意或再次出售，否則需追回退還稅款。 

重購退稅，計算方式

退稅金額是依據重購新房的價額佔出售舊房價額的比例計算。也就是說，你買新房花的錢越多，退稅的金額就越多，但最多就是全額退稅。 
 

實際案例說明

例如，小安於110年8月2日出售A房，並於112年4月27日購買B房。經查，甲君在持有A房期間（約3個月），水電用量極少，且無其他足資證明實際居住的事實，因此被國稅局認定不符合自住換屋的條件，無法申請退稅。 
 
小安君於110年8月2日(登記日)以新臺幣(下同)1,300萬元出售其同年5月10日(登記日)買賣取得之Ａ房地，並辦理個人房屋土地交易所得稅申報及繳納稅款，接著於112年4月27日以1,500萬元重購B房地後，申請退還已納稅額。 

國稅局查核發現小安於110年5月10日登記取得A房地，同年7月5日簽約出售，同年月7日始將本人之戶籍遷入A房地，馬上於同年8月2日移轉登記予買受人，其持有A房地期間(約3個月)每月用水僅1度及3度，用電則為基本底度，且無提示足資證明確有實際居住之相關證明文件，尚難認定有居住事實。 

另查小安自105年起陸續買進數筆其他房地，僅持有數月即出售(最長5個月)，均為短期持有不動產買賣交易，本案以客觀使用狀態而言，甲君並未實際居住於A房地，因此否准其重購退稅之申請。 

注意事項 

自住換屋重購退稅是政府為了鼓勵民眾改善居住環境所提供的稅務優惠，但有一定的申請條件限制，需符合法規規定。民眾在交易房屋前，應事先規劃並諮詢專業意見，以保障自身權益。 

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