自有土地與營利事業合建分屋，房地合一稅怎麼算？

個人以適用房地合一稅制的自有土地與營利事業合建分屋，若換入房屋的價值低於換出土地的價值，從營利事業收取的找補款，視同出售部分參與合建的自有土地，應依規定計算課稅所得額，並申報繳納房地合一稅。

個人與營利事業進行房地互易時收取的找補款，如同前述，相當於出售合建的自有土地，因此不屬於《所得稅法》第14條之4第3項第1款第6目規定，銷售以自有土地與營利事業合建取得之土地、房屋的20%優惠稅率適用範圍。

如果合建分屋，分回房地價值低於換出土地的價值，房地合一稅怎麼算

個人應以交易的成交價額（即找補款），減除出售部分土地的成本、費用及土地漲價總數額後的餘額，並按原取得土地的移轉登記日至移轉該土地予建商之移轉登記日計算持有期間，再依《所得稅法》第14條之4第3項第1款第1至4目規定之稅率計算應納稅額，課徵房地合一稅。

實際案例說明

納稅義務人小安以108年10月受贈取得的土地與建商合作興建房屋，111年4月與建商交換取得房屋及找補款新台幣（以下同）570萬元。小安原先以收取的找補款減除相關成本、費用及土地漲價總數額後，以20%的稅率計算並申報了房地合一所得稅。

經國稅局查核後發現，小安參與合建的土地持有期間，從108年受贈登記取得之日至111年4月移轉與建商時點，已超過2年但未逾5年，應適用35%的稅率計算應納稅額，因此核定補徵稅款63.3萬元。

特別提醒

個人以自有土地與建商合建分屋，若在房地互易時有收取差額價金（即找補款），應於所有權移轉登記日的次日起算30日內，按土地持有期間，向戶籍所在地的稅捐稽徵機關以正確的適用稅率申報房地合一所得稅。

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