房地出售後未過戶，仍列遺產並可扣除未償債務 

被繼承人生前出售房地，但過世時尚未完成產權移轉登記，依民法第758條規定，該房地仍屬於被繼承人的遺產，應列入遺產課稅。 

不過，由於該房地已簽約出售，被繼承人有將產權移轉給買方的義務，因此可以將同等價值的房地現值列為被繼承人生前未償還的債務，從遺產總額中扣除。 

此外，如果被繼承人在過世時，還有尚未收取的房地出售價款，這筆款項屬於被繼承人的債權，也應一併申報，以免漏報而受罰。 

被繼承人房地產出售，遺產稅的計算方式 

遺產稅的課稅標的是被繼承人過世時遺留的財產。 

若被繼承人生前簽約出售房地，但尚未完成移轉登記就不幸過世，由於該房地仍在被繼承人名下，因此屬於遺產，應按照過世時的公告土地現值及房屋評定標準價格列報遺產。 

同時，由於該房地已簽約出售，被繼承人有將產權移轉給買方的義務，因此可以將等額的房地現值列為未償債務，從遺產總額中扣除。 

此外，如果有尚未收取的房地價款，則屬於被繼承人的債權，應計入遺產總額課徵遺產稅。 

重點整理

• 被繼承人生前出售房地，過世時未完成移轉登記，該房地仍屬遺產，應列入遺產稅申報。該房地可列為被繼承人生前未償債務，從遺產總額中扣除。 

• 如有尚未收取的房地價款屬於被繼承人的債權，應一併申報。 

• 申報時應檢附相關證明文件，並依規定辦理申報，以免漏報受罰。 

舉例說明： 

小安在110年4月簽約出售一筆A房地，但過世時尚未完成所有權移轉登記。 

繼承人小睿在申報小安的遺產稅時，僅將A房地列入遺產申報。經國稅局查核發現，小安生前已簽約出售A房地，且過世時有5,200萬元價款尚未收取，這筆價款屬於小安的債權，應列入遺產課徵遺產稅，乃核定債權5,200萬元，及增列該房地現值之未償債務扣除額，核定補徵稅額及處以罰鍰。 

特別提醒：

若被繼承人生前已出售房地，但過世時尚未辦妥移轉登記，繼承人在申報遺產稅時，應檢附買賣房地的相關證明文件，並依規定辦理申報，以免漏報遺產而受罰。 

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