稅務快訊：預售屋交易所得怎麼算？房地合一稅成交價額以實際收取金額為準！ 

為健全房地產市場並遏止不當炒作，行政院自110年7月1日起實施房地合一稅2.0，將個人交易105年以後取得的預售屋及其坐落基地納入課稅範圍。 同時，將推計費用率從5%調降為3%，並設定上限為新台幣（以下同）30萬元，以抑制短期炒作並防堵避稅行為。 

預售屋房地合一稅判定方式

取得房地所有權前，預售交易的房地合一稅「成交價額（收入）」、「取得成本」及「可減除費用」判定方式： 

成交價額（收入）：  

以受讓人（買方）實際支付給讓與人（賣方）的金額認定，不包含受讓人後續支付給建設公司（或地主）的款項。 

取得成本：  

指讓與人（賣方）先前已實際支付給建設公司（或地主）的款項。 

可減除費用：  

1. 若能提供相關費用憑證，則按實際金額核實認列。 
2. 若無法提供憑證，則按成交價額的3%計算，上限為30萬元。 

實際案例

小安於112年3月與建設公司簽訂預售屋買賣契約，總價900萬元，並支付了150萬元簽約金。113年2月，小安以950萬元的價格將該預售屋的權利義務轉讓給小睿，雙方約定小睿換約時先支付小安200萬元，之後再依工程進度支付剩餘的750萬元給建設公司。 

由於小安取得預售屋的時間為112年3月，轉讓時間為113年2月，屬於房地合一稅2.0的課稅範圍。小安自行申報的成交價額為950萬元、可減除成本為900萬元、可減除費用為28.5萬元（950萬元 x 3%），計算出課稅所得為21.5萬（950萬元-900萬元-28.5萬元）元，並按持有期間未滿2年的45%稅率繳納了96,750元的稅款。 

經國稅局查核後發現，小安實際上只收到小睿支付的200萬元，這才是他轉讓預售屋權利的實際收入。因此，其成交價額應為200萬元，取得成本為150萬元（簽約金）。由於小安未能提供相關費用憑證，因此可減除費用應以成交價額200萬元的3%計算，即6萬元（200萬元 x 3%）。 

重新計算後，核定的課稅所得為44萬元（200萬元 – 150萬元 – 6萬元），應納稅額為19.8萬元（44萬元 x 45%），小安因此被追繳了101,250元的稅款。 

特別提醒： 

納稅義務人在申報預售屋交易的房地合一所得稅時，務必注意「成交價額」的申報金額，應以實際收取的金額為準，而非以預售屋買賣契約的總價申報，以免因申報錯誤而短報課稅所得，導致需要補繳稅款。 

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