稅務快訊：房地合一稅新制土地與營利事業合建分屋的稅務解析 

如個人以適用房地合一稅制之土地（下稱新制土地）與營利事業（建商）合建分屋，如實際分回房地價值等於可選配價值，於房地交換時，免報繳房地合一稅。 

只是日後出售分到新的房子計算房地合一稅時，應以合建時土地的原始取得原始成本為準，並不能將營利事業（建商）所開的立統一發票所載含稅銷售價格計入。 

合建分屋，分回房地價值高低所產生的不同計算方式 

如果分回房地價值高於等於選配價值： 

個人以新制土地與營利事業合建分屋，如實際分回房地價值高於或等於可選配價值而給付差額價金，於房地交換時，免報繳房地合一稅，只是出售分回房地，其原始取得成本之計算，應以合建前土地之取得成本加計給付價金認定。 

如果分回房地價值低於選配價值： 

如實際分回房地價值低於可選配價值而收取差額價金，該差額價金核屬出售參與合建之部分土地，於房地交換時，應報繳房地合一稅。 

未來再出售分回房地，其原始取得成本之計算，也應該以合建前土地之取得成本扣除所收取價金部分之金額認定。 

實際案例說明

納稅人小安於105年12月間以700萬元買賣取得A地，接著小安以A地與營利事業合建並分回B房地

（其中實際分回房地價值等於可選配價值） 

後來小安於111年1月間以2,400萬元出售B房地時，在計算房地合一稅時，把原始取得A地的700萬元加計互易發票金額750萬元合計為1,450萬元，以190萬元進行房地合一稅申報，〔(2,400萬元-1,450萬元)x適用稅率20%〕=190萬元。 
（A地持有期間（超過5年，未逾10年）適用稅率20%計） 

但實際上，由於小安分建合屋時，分回房地價值等於選配價，當時免計房地合一稅，所以在未來出售房屋時，應以合建前土地之取得成本加計給付價金認定。 

所以實際上的房地合一稅計算方式為： 

〔(2,400萬元-700萬元)x適用稅率20%〕=340萬元 
小安應該要再補稅150萬元。 

結論

合建分屋與其後交易所衍生地房地合一稅計算繁複，建議請教專業的稅務規劃人員後再進行，以免因為計算錯誤遭受罰鍰。 

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