國稅局表示，如房地所有權人有住所遷移，必須出售原有自住房地，並於他處購買自住房地時，為避免因課徵個人房地合一所得稅，而降低其重購房地的能力，如同時符合下述三個條件，將可適用房地合一稅重購退稅規定。

房地合一稅「重購退稅」3條件：

1.出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年。

2.個人或其配偶、未成年子女必須在該出售與重購的房屋設有戶籍且居住。

3.舊屋出售前１年內必須沒有任何出租、營業用途和執行業務的紀錄。

重購退稅5年限制

1.五年內房屋不得出售、贈與、移轉

2.五年內年內房屋不可出租或轉為營業用途

3.五年內，屋主不得將戶籍遷出

重購退稅，5年限制特殊例外

1.未成年子女學區戶籍需求

未成年子女就讀或將就讀學校，入學條件必須是設戶籍在該學區。據悉，許多父母為使孩子就讀明星學校，學校又要求必須將戶籍遷入學區，實務上常會有「寄戶口」情形，雖戶籍遷出，但原本房屋若仍維持自住使用，則可維持原先重購優惠。

2.工作派駐國外

本人或配偶因公務派駐國外，導致戶籍遷出。

3.原所有權人死亡

國稅局提醒，重購自住房地優惠機制是為鼓勵自住，符合特殊原因，納稅人需提出證明文件，供稽徵機關審認。

實際案例說明

小安於111年12月6日以新臺幣（下同）2,950萬元購入A房地，於112年5月9日以1,500萬元購入B房地，並均辦妥所有權登記。

情境1：

小安於112年7月2日與第三人簽訂不動產買賣契約書，以1,880萬元出售B房地，並於同年月20日辦妥所有權移轉登記。小安實際持有B房地僅2個月餘，經該局核認，小安出售B房地時，仍持有原先111年12月6日取得的A房地（舊房地），屬「買新賣新」的房地交易型態。

不符合所得稅法規定須出售舊房地（A房地）重購新房地的稅捐減免要件，否准其認列重購自住房地扣抵稅額，核定應納稅額157.5萬元。

【（1,880萬-1,500萬-30萬）x45％=157.5萬】。

情境2：

如小安先行出售A房地再重購B房地，且2處房地的所有權移轉登記間隔在2年內、個人或其配偶、未成年子女於A房地及B房地都有辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，即符合所得稅法規定。

小安得於重購B房地完成所有權移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比率，退還原出售A房地所繳納的稅款。

注意事項

為避免投機、落實保障自住權益，個人經國稅局核定適用房地合一所得稅重購退稅或扣抵稅額的自住房地，如重購的新房地於5年內改作其他用途或再行移轉時，依所得稅法規定，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

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